外国个人在美国投资房地产需考虑的重点税务事项

美国税法是非常复杂的，在美国境内购买地产之前，如果外国投资者做了有效的税收计划，将会减少其在美国缴纳的所得税和遗产税。

据全球房地产服务和投资公司CBRE的统计，2015年中国投资者在美国商业地产的投资总额为86亿美金。在美国拥有房地产的个人会在美国产生纳税义务，取决于投资的形式和收益的性质，需要缴纳的税种和税率会有很大差异。主要税种包括财产税（property tax）、所得税（income tax）、遗产税（estate tax）及赠与税（gift tax）。

房产税 是地方税，税率由房地产所在地的地方政府确定，征税基数是房地产的市值。市值由地方政府每年做评估。无论房产是自用还是出租，只要拥有房产，产权所有人就有义务缴纳房产税。

所得税 外国人获得租金收人或销售房产的盈利，需要在美国缴纳所得税。租金收入有两种纳税的方法。一种方法是把租金收入作为从事美国贸易的营业收入来对待，在将各种租赁费用包括物业管理费、财产税、贷款利息及固定资产折旧费用从房租收人中扣除后， 只对净租金收入缴纳所得税。以这种方式缴税的税率是和美国个人的税率是一样的，适用10%到39.6%的累进税率。另一种方法是将此房地产视为被动的投资，租金收入的总额缴纳30%的固定税率。以这种方式缴税，各种租赁费用包括贷款利息、物业管理、财产税及固定资产的折旧费用不能在税前扣除。

房产销售后的盈利在美国也要缴纳所得税。持有一年以上的房产产生的盈利是长期资本收益（long term capital gain）,所得税税率是15%或20%。在上面介绍的第一种纳税方式下，当投资人出售房产时，固定资产折旧的累计费用要从房产的原始成本中扣除，因而会增加房产销售时的盈利。在第二种纳税方式下，税前没有能够扣除的相关物业装修费等，可以作为房产的成本，从销售价格中扣除来计算净盈利。哪一种方式下缴纳的所得税较少取决于很多因素，需要根据预估收益做计算比较。在租金收入比较高，房产未来增值又比较大的情况下是值得请专业税务师做一下分析比较。

外国人出售房产还有15%的预提所得税。根据《外国人投资房地产税收法案》的要求，如果卖方是外国人，买方有义务预扣房产总销售价格的15%作为预扣税金。这笔预扣税金通常会超过就净收益应缴纳的资本收益税。如果预提所得税税额超过根据净盈利应缴纳的所得税，超额部分，外国人必须通过提交所得税申报表才能拿回退税。

遗产税和赠与税

非美国居民的外籍人士过世后其所拥有的所有在美国的房地产需要在美国缴纳遗产税。遗产税的联邦税税率是40%。取决于房地产位于哪个州，还要缴纳州遗产税。美国公民和永久居民的遗产税免税额是五百万美金。但是，非美国居民的外籍人士只有六万美金的免税额。

AUTHOR 作者
李曼
Marian Lee Shaw
CPA, Principal
注册会计师，总监

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